상가담보대출: 받는 방법, 대출한도, 감정가 10올리기 및 RTI 계산법

상가담보대출 받는 방법은 대출한도 종류 감정가 10올리기 RTI 계산법

상가담보대출 받는 방법에 대해 궁금하신가요? 사업을 하거나 임대를 놓으시려는 분들께 최대한도가 얼마까지 될지, 어떤 절차가 필요한지 등 상세하게 설명드리겠습니다. 상가는 크게 구분상가와 통상가로 나뉘며, 대출 기준인 RTI도 따로 고려해야 합니다. 본 글에서는 상가담보대출의 여러 측면에 대해 깊이 있는 설명을 제공하겠습니다.

1. 상가 대출이란?

상가 대출은 사업자들이 상가를 구매하거나 임대하기 위해 필요한 금융 상품입니다. 상가는 수익형 부동산으로, 사업장으로 운영되거나 임대 소득을 창출하는 공간으로 사용됩니다. 상가는 크게 구분상가와 통상가 두 가지로 나눌 수 있으며, 이러한 종류는 대출을 받을 때 여러 가지 조건에 영향을 미칩니다.

구분상가와 통상가

구분상가는 아파트처럼 개별 호수가 등장하여 등기상에도 1호, 2호와 같이 구분이 되어 있는 부동산입니다. 이는 개별적인 소유가 가능하고 매매가 이루어질 수 있습니다. 반면 통상가는 토지와 건물이 일체의 등기부로 남아 있는 부동산을 말하며, 일반적으로 여러 층으로 이루어진 건물에서 각 층별로 임차인이 다를 수 있으나 등기상으로는 구분이 되지 않습니다.

다음 표는 구분상가와 통상가의 차이를 정리한 것입니다.

구분	구분상가	통상가
정의	개별 호수 구분	토지와 건물이 일체
소유권	개별 소유 가능	일반적으로 공동 소유
매매 가능성	자유로운 매매	제한적 매매 가능성

상가를 구입하기 위해 대출을 받고자 할 때, 대출 기관은 위와 같은 요소들을 고려하여 대출 가능성을 평가하게 됩니다. 예를 들어, 구분상가의 경우 그 특성상 상권의 강함을 더 직접적으로 증명할 수 있어 대출 조건이 유리할 수 있습니다.

대출 신청 전 고려 사항

대출을 받기 전, 상가의 종류에 따라서 필요한 서류와 대출 가능성에 대한 기본적인 이해가 필요합니다. 대출 기관마다 다른 조건이 있기 때문에, 여러 금융기관에 문의하여 비교하는 것이 중요합니다. 이는 좋은 조건의 대출을 받을 확률을 높여줄 것입니다.

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2. 상가 대출 감정

대출을 받기 위해서는 상가의 감정이 필수적입니다. 감정은 상가의 가치를 평가하는 과정을 의미하며, 감정 결과는 대출 한도를 정하는 데 큰 영향을 미치는 요소입니다. 각기 다른 상가의 감정 방식은 다음과 같습니다.

통상가와 구분상가의 감정 차이

통상가는 해당 지번의 토지와 건물 전체를 감정하여 평가합니다. 여기서는 주변의 상권과 유동인구 등을 참조하여 감정가를 산정하며, 건물의 연식, 크기, 용도 등이 고려됩니다. 구분상가는 이와 달리 층별 위치에 따라 감정 평가 금액이 차별화됩니다.

예를 들어, 같은 면적의 구분상가라도 건물의 전면부에 위치한 경우에는 감정가가 높고, 후면부에 위치한 경우 감정가가 낮아질 수 있습니다. 다음 표는 각 상가 감정 방식의 차이를 보여줍니다.

감정 방식	통상가	구분상가
감정 기준	전체 토지·건물	층별 및 위치별로 평가
고려 요소	상권, 유동인구, 위치	층 위치, 유동인구, 상권
예시	상업지구 내 점포	1층 대로변에 위치한 카페 등

감정의 중요성

감정가는 대출 한도를 결정짓는 가장 중요한 요소 중 하나이므로, 적극적으로 감정평가 시 의뢰인의 의견이 반영될 수 있도록 하는 것이 좋습니다. 감정가가 상승할 수 있는 방법으로는에 따른 추가 비용이 계산에 포함될 수 있다는 점도 참고해야 합니다.

상가의 감정을 위한 전문 감정평가사는 다음의 요소들을 고려하여 보고서를 작성합니다.

상가의 위치
근처 상업지구와의 거리
교통 편의성 및 대중 교통 접근성
시장 내 경쟁 강도

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3. 상가 담보 대출의 종류

상가 담보 대출은 자금의 사용 목적에 따라 두 가지 주요 타입으로 나눌 수 있습니다. 시설자금 대출과 임대 사업자 대출입니다. 이들 각각은 필요서류와 대출 기준이 상이합니다.

3.1 자가사업장 대출: 시설자금 대출

자가사업장 대출은 자신의 상가에서 사업을 운영하기 위해 필요한 자금으로, 사업 소득의 증명과 함께 대출 신청이 진행됩니다. 예를 들어 소득금액증명서나 카드 매출 내역, 세금 신고 내역서 등이 필요합니다.

시설자금 대출의 주요 특징:
– 대출 금액: 일반적으로 상가의 감정가의 60~80%
– 상환 능력: 사업 소득 기반으로 검토
– 필요 서류: 소득 증명 자료

이러한 대출을 통해 사업자는 초기 운영비용을 커버하고 원활한 사업 운영을 할 수 있습니다.

3.2 임대 사업자 대출

임대사업자는 자신이 소유한 상가를 임대하여 수익을 얻는다면, 임대 사업자 대출을 신청할 수 있습니다. 이를 위해 주요 조건 중 하나는 해당 상가의 임대소득이 대출 이자를 납부할 수 있어야 한다는 점입니다. 이 대출은 RTI(임대소득 비율) 기준을 충족해야 하며, RTI는 임대소득을 대출 이자율로 나눈 값으로 계산됩니다.

임대 사업자 대출의 주요 특징:
– 대출 금액: 감정가의 특정 비율에 따라 결정
– RTI 기준: 반드시 1.5 이상이어야 대출 가능
– 필요 서류: 임대소득 관련 자료

이와 같은 대출을 통해 자산관리의 유연성을 확보하고 다양한 경제적 상황에 맞춰 조정할 수 있는 기회를 제공합니다.

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4. 상가 담보 대출 한도

상가 담보 대출의 한도는 주로 감정가액, RTI, 신용도 등 세 가지 요소에 의해 결정됩니다. 각 요소가 대출 한도에 미치는 영향을 살펴보겠습니다.

4.1 감정가액 산정 방법은?

상가의 감정가는 대출 한도에 직접적인 영향을 미치는 요소입니다. 통상적으로 감정가는 매매가의 80~90% 정도로 측정됩니다. 예를 들어, 1억 원의 매매가를 가진 상가는 8000만 원에서 9000만 원의 감정가액을 산정받을 수 있습니다. 대출 한도는 감정가액의 60~80%까지 가능합니다.

이러한 계산을 통해 의견이 다소 갈릴 수 있기 때문에, 신뢰할 수 있는 감정 평가사를 통해 정확한 값을 산출하는 것이 가장 바람직합니다.

4.2 RTI 산정 방법은?

RTI는 임대 소득을 대출 연이자율로 나눈 값이며, 최소 1.5 이상의 기준을 충족해야 합니다. 이를 통해 대출 가능성을 훨씬 더 최적화할 수 있습니다. RTI = 연간 임대소득 / 연간 대출이자율로 쉽게 구할 수 있습니다.

이러한 계산이 현실적으로 가능하기 위해서는 임대소득을 높이는 방법을 강구해야 합니다. 가장 간단한 방법 중 하나는 임차인과의 협상을 통해 렌트프리를 설정하거나, 임대료를 높게 책정하는 것입니다.

4.3 신용 산정 방법은?

은행에서는 대출 시, 때로는 자산에 대한 신용 점수를 고려합니다. 신용이 발생하면 대출 한도를 더 확대할 수 있지만, 금리가 높아지는 경우도 생길 수 있습니다. 따라서 이와 같은 경우, 가능하면 공동 담보 제공을 통해 신용 이외의 자산으로 대출 한도를 확장하는 방법도 고려해보셔야 합니다.

할 수 있는 담보 물건의 종류는 여러 가지가 있으며, 개인 혹은 가족이 소유한 아파트를 포함합니다. 이를 통해 대출 조건이 보다 유리해질 수 있습니다.

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5. 상가 대출 시 자주 묻는 질문

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안녕하십니까? 상가 담보 대출에 대한 구체적인 정보 외에도 자주 묻는 질문들을 정리했습니다. 이를 통해 더욱 명확한 이해가 가능할 것입니다.

5.1 금리는?

2023년 5월 기준으로, 대출 금리는 1금융권에서 약 5% 내외, 2금융권에서 6~7% 내외로 형성되어 있습니다. 하지만 재정 활용 목적으로 대출을 진행할 경우, 금리는 기관에 따라 다를 수 있으므로 사전 조사가 필요합니다.

5.2 DSR 포함 여부는?

상가 담보 대출은 DSR 규제에 포함되지 않습니다. 이는 가계 자금을 목적으로 하는 대출에만 적용되며, 사업자금으로 신청한 대출의 경우 DSR 규제에서 자유롭습니다.

5.3 RTI를 충족하지 못하면?

만약 RTI 기준을 충족하지 못해 대출한도가 원하는 만큼 제공되지 않는 경우, 2금융권의 대출을 고려해야 합니다. 2금융권은 대출 시 RTI를 크게 고려하지 않기 때문에, 대신 더 높은 연이자율이 적용되는 경우가 많습니다.

자주 묻는 질문과 답변

상가 대출 시 필요한 서류는 무엇인가요?
상가 대출 시 일반적으로 요구되는 서류는 신분증, 사업자등록증, 소득증명서, 상가 감정평가서 등이 있습니다.
대출 한도를 늘리려면 어떻게 해야 하나요?
감정가를 높게 유지하고, 특히 소득증명을 확보하여 대출 기관과의 상담을 통해 조건을 교섭하는 것이 중요합니다.
대출 금리가 왜 다를까요?
대출 금리는 금융 기관마다 다를 수 있으며, 개인의 신용도, 대출 용도, 대출 기간 등 여러 요소에 의해 결정됩니다.

이번 글을 통해 상가담보대출의 다양한 측면을 이해하셨기를 바랍니다. 상가 대출을 고려하는 과정에서 세부 사항들을 잘 따져보시고 필요할 경우 전문가와 상담하여 최적의 결정하시기를 권장드립니다.