최근 부동산 시장의 변동성과 함께 세입자에게 전세 보증금을 돌려주기 위한 집주인들의 고민이 깊어지고 있습니다. 2026년 현재, 금리 인하 기대감과 정부의 가계부채 관리 정책이 맞물리면서 전세퇴거자금대출의 조건과 한도를 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요해진 시점입니다. 전세퇴거자금대출은 본인이 소유한 주택에 거주하던 임차인이 나갈 때 보증금을 반환하기 위한 목적으로 실행되는 주택담보대출의 일종입니다.
📚 함께 읽으면 좋은 글
전세퇴거자금대출 자격 및 대상 확인하기
전세퇴거자금대출을 받기 위해서는 기본적으로 주택 소유자여야 하며, 해당 주택에 임대차 계약이 체결되어 있어야 합니다. 2024년까지 엄격하게 적용되던 다주택자 규제가 일부 완화되었으나, 여전히 투기지역 및 과열지구 여부에 따라 LTV(주택담보대출비율) 제한이 상이하게 적용됩니다. 1주택자의 경우 비교적 수월하게 승인이 가능하지만, 다주택자는 보유한 주택 수와 지역에 따라 대출 한도가 차등 적용되므로 사전에 은행별 가이드를 체크해야 합니다. 또한, 임대차 계약서상의 보증금 액수를 초과하여 대출을 받을 수 없다는 점도 유의해야 할 핵심 사항입니다.
대출 한도 및 LTV DSR 적용 기준 상세 더보기
2026년 대출 시장의 가장 큰 화두는 역시 DSR(총부채원리금상환비율) 규제입니다. 현재 전세퇴거자금대출은 가계대출로 분류되어 차주별 DSR 40% 규제를 적용받습니다. 하지만 최근 역전세난 해소를 위해 임대사업자나 특정 요건을 갖춘 경우에 한해 일시적으로 DTI 60%를 적용하는 등의 예외 조항이 운영되고 있습니다. 자신의 소득 대비 원리금 상환 부담이 크다면 1금융권뿐만 아니라 보험사 등 2금융권의 DSR 산정 방식을 비교해보는 것이 유리합니다. 주택 가격 산정은 보통 KB시나 한국부동산원 시세를 기준으로 하며, 시세가 없는 신축 빌라나 나홀로 아파트의 경우 감정평가 금액을 따릅니다.
지역별 LTV 제한 요약
| 구분 | 1주택자 | 다주택자 |
|---|---|---|
| 규제지역 | 50% | 30% |
| 비규제지역 | 70% | 60% |
전세퇴거자금대출 금리 추이와 선택 전략 보기
현재 시중은행의 주택담보대출 금리는 고정금리와 변동금리가 혼재된 양상을 보이고 있습니다. 기준금리 동결 또는 인하 사이클에 진입하면서 3% 후반에서 4% 초반대의 금리가 주를 이룹니다. 대출 기간이 장기인 만큼 중도상환수수료 면제 조건이나 주기형 고정금리 상품을 선택하여 금리 변동 리스크에 대비하는 전략이 필요합니다. 특히 우대금리 항목인 신용카드 실적, 급여 이체, 자동이체 설정 등을 꼼꼼히 챙기면 0.2~0.5%p 수준의 금리 절감이 가능하므로 주거래 은행뿐만 아니라 타행 상품도 함께 비교 분석해야 합니다.
신청 서류 및 절차 주의사항 상세 확인하기
전세퇴거자금대출은 일반적인 매매 대출보다 서류 검토가 까다로운 편입니다. 기본적으로 등기부등본, 인감증명서, 소득증빙서류 외에도 기존 임대차 계약서와 임차인의 퇴거 확인서가 필요합니다. 대출금은 차주의 계좌로 입금되는 것이 아니라 은행에서 임차인의 계좌로 직접 송금하는 것이 원칙이므로 임차인의 계좌번호를 사전에 정확히 파악해야 합니다. 또한 대출 실행일 당일에 임차인이 실제로 전출을 가는지 확인하기 위해 전입세대열람원을 사후에 제출해야 하는 경우도 많습니다. 만약 임차인이 나간 자리에 본인이 입주하지 않고 새로운 임차인을 들인다면 대출금을 즉시 상환해야 하는 조건이 붙을 수 있으니 특약 사항을 반드시 확인하세요.
역전세난 대응을 위한 특례 조항 활용하기
2024년 고점을 찍었던 전세가가 하락하면서 보증금 차액만큼 대출이 필요한 역전세 상황이 빈번해졌습니다. 이에 정부는 한시적으로 전세보증금 반환 목적의 대출에 한해 규제를 완화해주는 정책을 시행 중입니다. 소득 요건이 완화된 특례 상품이나 주택금융공사의 보증을 통한 대출은 일반 주택담보대출보다 승인 문턱이 낮을 수 있습니다. 특히 임대사업자의 경우 사업자 대출 형태로 진행할 시 LTV와 DSR 적용 방식이 다르므로, 세무사 또는 대출 전문가와 상담하여 가장 비용 효율적인 경로를 선택하는 것이 지출을 줄이는 지름길입니다.
📌 추가로 참고할 만한 글
자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 전세퇴거자금대출을 받은 후 해당 집에 실거주를 해야 하나요?
상품에 따라 다르지만, 일반적으로 1주택자의 경우 실거주 의무가 부여되는 경우가 많습니다. 만약 거주하지 않고 다시 전세를 놓는다면 대출금 상환 요구를 받을 수 있습니다.
Q2. DSR이 꽉 찼는데 추가 대출이 가능할까요?
가계대출 DSR 40%를 초과했다면 일반 은행권 대출은 어렵습니다. 다만, 역전세 반환 대출 특례 조항이나 2금융권의 완화된 기준을 적용받을 수 있는지 확인해봐야 합니다.
Q3. 아파트가 아닌 빌라나 단독주택도 대출이 되나요?
가능합니다. 다만 아파트와 달리 KB시세가 없는 경우가 많아 감정평가를 거쳐야 하며, 이 과정에서 한도가 예상보다 낮게 책정될 수 있다는 점을 고려해야 합니다.
전세퇴거자금대출은 단순한 부채가 아니라 자산 운용의 안정성을 확보하는 중요한 수단입니다. 2026년의 변화된 금융 환경에 맞춰 자신에게 가장 유리한 조건을 선택하시길 바랍니다.
Contents